INTERESTS IN REAL PROPERTY

Although properties In a town could possibly look the very same, every property or home is distinctive. The real estate agent must determine what bundle of rights attaches to each property and a title report gives very helpful information and understanding on these rights.

Property details the rights or interests a person has in the matter possessed, commonly known as the "bundle of rights," which involves the right to possess, to utilize, to encumber, to exchange, and to exclude. Property is either private or real. It is important to distinguish between real and particular property because the regularions treats them differently for purposes of transferring possession, taxes, probate, and enforcement of liens.

The interest one acquires in real property is known as an estate, reflecting one's "status" of ownership. It represents the degree, nature, number, and magnitude of any individual's interest in properly. You can find "freehold" and "leasehold" estates.

Freehold estates are those with an ownership interest, while leasehold estates are the ones that a tenant has a right to occupy but does not truly have an ownership interest.

The subsequent keywords can provide you awareness of the following issues:

• Estates and also Interests in real property such as fee simple and life estates
• The difference between futures and private property
• The influence of riparian and littoral privileges on ownership
• The generation of interests in real property under a last will and testament

KEY TERMS

Appurtenance: A right or improvement belonging to, and passing with, the land. As an example, an easement appurtenance offers a right to one owner to use the other owner's property for ingress and egress. Mother case could be a property which has a detached storage. For insurance purposes the detached garage would be considered an appurtenant structure.

Bundle of rights: An ownership concept describing all those legal privileges that attach to the ownership of real property, like right to sell, lease, encumber, use, enjoy, exclude, will, etc.

Business broker: Anyone that lists and sells businesses devoid of the real estate. They work under legislation given in the Uniform Commercial Code. Article 6 of the Code regulates bulk transfers, the sale of a business as a whole, including trade fixtures, chattels, and merchandise.

Chattel: Mother name for individual property, chattel includes things not found in the definition of real properly. personal property is transferred by use of a bill of sale.

Defeasible fee estate: A qualified estate in which the grantee could lose his or her interest with the occurrence or non-occurrence of a specified event. There are two kinds of defeasible estates, those known as a condition subsequent where the possibility of re-entry takes place, and a qualified limitation, where the grantee's ownership immediately ends with the chance of reverter (aka a fee simple determinable). The words so long as, or while, or during are key to creating this 2nd type of defeasible estate.

Devise: The gift of real property by will. The donor is the deceased and the recipient is known as a devisee.

Emblements: Growing crops which are produced on a yearly basis through labor and Industry, also called annuals or fructus industriales. At harvest time, corn and soybeans can be types of emblements, and, unless otherwise agreed, ownership would belong to the party who planted the crop.

Escheat: The reversion of private property to the government Where the decedent dies without a will or without any heirs capable of inheriting, or when a properly is abandoned.

Fee simple: The largest estate one can have in real property. A fee simple estate is the least limited interest and also the most complete and complete ownership in land: it is of indefinite duration, freely transferable, and inheritable.

Fixture: An article that has been once personal property but has been so affixed to the real estate that it is now real property (e.g., stoves, bookcases, plumbing). If determined to be a fixture, then the article moves with the property even though it is not described in the deed.

Intestate: To pass away without an appropriate will.

Less-than-freehold estate: An estate held by one who rents or leases property. This category involves an estate for years, a periodic tenancy, an estate at will, and also an estate at sufferance.

Life estate: Any estate in real or individual property that is restrained in duration to the existence of its owner or the life of another specified particular person. Life estates may be made by will or deed, and state what goes on after the end of contract of the life tenant's life estate. The property could revert back to the initial grantor or grantor's heirs (life estate in reversion) or it may pass in remainder to a specified remainderman (life estate in remainder).

Littoral rights: A landowners state to use of the body of water bordering his or her properly plus the use of its shore area. Littoral rights cases include ownership along large bodies of water like lakes or oceanfronts. Riparian rights are water rights of proprietors of real estate along moving bodies of water, such as navigable streams and rivers.

Probate: The formal judicial proceeding to demonstrate or confirm the quality of a will. The will is shown to the probate court, and creditors and interested parties are notified to present their claims or to show cause why the provisions of the will should not be enforced by the court.

Property: The rights or interests a person has in the thing owned; not, in the technical sense, the thing itself. These rights include the right to maintain, to use, to encumber, to transfer, and to exclude, commonly known as the bundle of rights.

Real property: All terrain and appurtenances to land, including buildings, structures, fixtures, fences, and improvements erected upon or affixed to the same, excluding, however, growing crops.

Riparian rights: Those rights and responsibilities that are incidental to ownership of territory adjacent to or abutting on watercourses such as streams and ponds.

Situs: The economic and personal preference for one location of real estate over another.

Tenement: privileges in the terrain that pass with the conveyance. In an easement by mutual understanding the servient tenement is compelled to allow the dominant tenement to use his or her area for ingress and egress, and transfers the same responsibility to any new buyer for the property. Likewise, the dominant tenement passes on his or her right of waywhen the dominant tenement's parcel is sold.

MISTAKEN IDENTITY

The following words are sometimes confused with one another. Note the difference in meaning of these mistaken identity words and phrases.

Administrator / Executor: An administrator is assigned by the legal courts to administer a decedent's estate while an executor is called in a decedent's will to execute the decedent's last will and testament.

Remainder / Reversion: At the termination of a life estate, the property may revert back to the grantor (reversion) or transfer away from the grantor when a third party remainderman is designated.

Executor/Testator A testator writes a will, whereas an executor (also called a personal representative) executes or carries out the terms of the will after the testator dies.

Devise/Demise: A devise is a transfer of real property by will; a demise is a transfer by lease of the (demised) premises.

Testate/Intestate: To die with a will is to die testate; to die without one is to die intestate (in which case the state writes the will).

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¡Voy a comprar mi casa! ¿Qué alternativas de crédito tengo

Actualmente es bastante facil oir personas allegadas conversar con algun tipo de familiaridad acerca de los terminos credito en UVR y credito en pesos. ¿Se ha detenido usted a pensar si realmente entiende su significado real y las implicaciones que uno u otro crédito tendrán en sus finanzas y planes a futuro?. En CasasyApartamentos.com.ar hemos preparado este articulo con el objetivo de que usted comprenda lo que hay detras de cada uno de estos términos.

Los créditos en UVR y en Pesos son las lineas para financiación hipotecaria aprobadas por el gobierno. Ahora miremos lo que cada una significa en detalle:

Créditos en UVR: Son créditos a los cuales se les establece una tasa anual máxima más UVR. Para Vivienda de Interés Social, la tasa es del 11 por ciento y para Vivienda No VIS (Corriente), 13,92 por ciento. Este tipo de crédito se liquida sobre una tasa de inflación proyectada que en promedio se encuentra entre el 5% 6,5% anual. Los créditos en sistemas UVR ofrecen tres opciones diferentes con el fin de ajustarse a todas las necesidades.

Cuota en UVR Cíclica (Cuota Estable): En este sistema las cuotas nunca disminuyen, por el contrario, los pagos que se realizan mes a mes van en aumento anualmente en función al índice anual de inflación del país.

Abono Fijo a Capital en UVR (Cuota Media): Este es el sistema mas economico de UVR, es un sistema de crédito en el cual después del transcurso del 50% de la duración total del préstamo, el monto de las cuotas es menor, sin embargo, para obtener un prestamo de estas caracteristicas, las entidades financieras exigen que el solicitante tenga una capacidad de endeudamiento mucho mayor, ademas de otros requisitos mas estrictos.

Cuota Fija en UVR (Cuota Baja):Las cuotas aumentan con una periodicidad mensual en función a la inflación, este tipo de credito puede resultar mas costoso para el deudor.

Créditos en Pesos. Al contrario de los descritos anteriormente a los créditos en sistema de Pesos se les aplica una tasa unica anual y no UVR, esta tasa anual promedia entre el 16% y el 22%. Una de las mayores ventajas de este tipo de préstamo es que el usuario conoce de antemano la tasa con la que se liquidarán sus cuotas haciendole posible el calculo del valor de cada una de las cuotas hasta el ultimo mes del préstamo, ya que estas nunca variaran. Dentro de esta modalidad de préstamo, existen dos alternativas a saber:

Cuota Fija: En esta alternativa, el valor de cada una de las cuotas no variará en ningún punto de la deuda. Cuota Fija es similar con la modalidad de cuota media UVR, dado que el aporte que se realiza a capital es bajo y por lo mismo, el monto final pagado en intereses a la entidad financiera puede llegar a ser siginificativo.

Abono Fijo a Capital: A difrencia de el credito de cuota fija en pesos, las cuotas son mayores al inicio, no obstante, las cuotas comienzan a bajar ya que desde el inicio del prestamo se hace abono a capital. Para este credito la entidad financiera requiere de ingresos mayores que certifiquen la capacidad de pago poseida..

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Tips con el objeto de elaborar anuncios que realmente vendan

Es bastante acostumbrado que un promotor (de casas y apartamentos o de cualquier objeto) se esmere por hacer que resalten los puntos a favor de el correspondiente objeto y de forma no calculada cometa errores que generan falsas expectativas o que otras veces, carezca de suficiente atractivo con el fin de llama la atención de una cantidad satisfactoria de prospectos.

La gran pregunta debe ser como conservar una distancia adecuada de cualquiera de los dos extremos: adornar demasiado el anuncio o hacer una descripción poco llamativa. Ahora veremos algunas recomendaciones para observar:

Recolecte los datos suficientes que pueda sobre el bien, el lugar en el que específicamente esta localizado, el vecindario. No olvide que para poder vender un bien usted mismo es la primer persona que deberá está realmente convencido de que lo que va a vender es realmente bueno.

Use el ciento por ciento de la información para lograr ser tan detallado como le pueda ser posible. ¿El bien inmueble está ubicado en una intersección?, ¿Se encuentra ubicado cerca a centros comerciales?. Concentrese en aquellos detalles que usted como interesado observaría al momento de seleccionar un apartamento.

No usé demasiado los superlativos. Detallar un inmueble utilizando oraciones como pueden ser 'El más económico', 'El más acertado costo', 'La más importante ubicación' puede actuar en contra suya. Sin importar que tan atractivo le parezca, esta información no brinda fundamentos a un interesado posible. Sea indudablemente más específico y asegúrese de no estar ocasionando falsas expectativas.

Logre hacer sentir a sus clientes como si en el momento de la visita, se encontrarán en su propia casa. Palabras como: 'El jardín es el lugar ideal para sus reuniones familiares' lograrán que el cliente potencial sienta el bien como si fuera suya y le motivará a concertar una visita en persona al bien inmueble.

No ahorra detalles. Si la ubicación es la característica más destacable del bien, asegúrese totalmente de informarlo elaborando una descripción en detalle del sitio, las vías principales, la cercanía lugares importantes, centros comerciales, etc.

Use los detalles que le ayudaran a atraer al interesado indicado. No elabore una descripción genérica para no gastar mucho tiempo, frases como por ejemplo 'el bien es realmente la mejor inversión para una familia' logrará hacer que clientes con un perfil diferente desistan de contactarlo. Evite redactar avisos que reduzcan la clase de personas que le podrian escribir.

Sea detallista con la redacción y ortografía. Previo a la publicacion de su aviso lealo algunas veces en aras de asegurarse de que todo parece adecuado. Si esta a su alcance solicitele a alguna persona que la observe y le de su opinion.

Evite el uso de modismos ni terminos poco usadas. Use terminos comunes, fácil de comprender, evite emplear de expresiones rebuscadas, mayúscula sostenida y el uso signos de admiración en exceso.

Un titulo atractivo puede ser el secreto para lograr más interesados para su inmueble, cerciórese lo más que se pueda de resumir usando pocas palabras las características de el inmueble de una forma que sea totalmente imposible para un interesado pasar por alto su aviso.

Sea honesto. La informacion mentirosa o incompleta puede llamar la atención de una gran cantidad de prospectos que jamás van a ser el cliente que busca. No venda una propiedad basado en hechos que no son absolutamente reales: Verdad solo hay una, sea sincero, usted se ahorrara dolores de cabeza y respetara el tiempo de los demas.

Las anteriores recomendaciones o consejos no simplemente le guiaran para hacer un anuncio mas llamativo sino que tambien le ayudaran a hacer una propuesta de valor más solida para informar a quienes que le soliciten informacion por la vivienda ya sea en persona o por email.

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Quiero vender mi inmueble, por donde empiezo?

Poder encontrar un cliente interesado en su inmueble, que tenga el dinero en efectivo y que además este dispuesto a pagar el precio justo, no es una tarea fácil, es más, es algo que no se consigue de un momento a otro, es un proceso que puede tomarle algo de tiempo.

Por esta razón, el proceso de conseguir el cliente y la correspondiente negociación, pueden tomarle días hasta meses.  Con el objetivo de lograr que este periodo de tiempo sea el menor posible, la mejor opción es conseguir un agente inmobiliario que se especialice en fina raíz.  Si usted toma esta decisión, el proceso dará inicio desde el momento en el que usted firme el correspondiente documento de consignación de su inmueble, a partir de ese momento el agente inmobiliario se encargara de conseguir el cliente, efectuar la negociación de acuerdo con lo acordado con usted, y además lo asesora en los trámites relacionados con la transacción.

Indiscutiblemente durante el proceso de venta de un inmueble, el propietario debe destinar parte de su tiempo a mostrar el inmueble, dejando a un lado su vida diaria, es por esta razón que un agente inmobiliario resulta siendo la mejor opción, ya que usted no volverá a perder tiempo contactando a los posibles compradores, respondiendo llamadas, ni atendiendo visitas de curiosos que no tienen los medios suficientes ni la intención de hacer negocio con usted.

Una de las ventajas de los agentes inmobiliarios es que el pago de los honorarios no se realiza de manera anticipada, es decir, el pago por las funciones realizadas se efectuara el momento que el que se venda el inmueble, y será un porcentaje sobre el valor de la venta, el cual es pactado por las partes con anterioridad.

Si usted decide vender su inmueble sin contratar a terceros para ello...

Vender un inmueble por su cuenta no es imposible, simplemente debe contar con el tiempo necesario y el dinero disponible para el proceso de difusión en medios de comunicación masivos como prensa e internet.  El proceso de difusión consiste en diseñar y llevar a cabo una estrategia de publicidad del bien y sus expectativas económicas.

Algunas de las herramientas que usted puede utilizar para desarrollar su campaña de ventas son las siguientes:

El precio que usted fije por su inmueble es determinante en el éxito de conseguir un comprador rápidamente o por el contrario tardar más de lo deseado.  Un precio muy alto lograra sin duda que los interesados eliminen su inmueble dentro de las opciones que poseen, fácilmente podrán comparar el precio establecido por usted, con el precio de inmuebles similares ubicados en el mismo sector y desechar lo que menos les convenga.

 Consulte los reglamentos (si aplican) de su propiedad para verificar si es posible ubicar avisos de venta en un lugar visible hacia el exterior de su inmueble.  En este aviso debe indicar los datos necesarios para que el interesado lo pueda contactar fácilmente.

 Recomiende a la mayor cantidad de sus contactos, ya sean familiares, amigos o compañeros de trabajo, que si saben de una persona que esté interesada en su inmueble, se lo comuniquen tan pronto como sea posible.

 Avisos clasificados en medios de amplia circulación son una excelente alternativa, basta con llamar y cargar el valor a una tarjeta de crédito o a un recibo público, para que su inmueble sea visto por cientos de posibles compradores.

 Los avisos en fines de semana son muy efectivos, pero lamentablemente por su alto costo, los anunciantes acostumbran no incluir una buena descripción del inmueble, por tal razón el porcentaje de llamadas que se reciben es alto pero después de recibir información mas detallada, las citas que se concretan para visitar el inmueble son pocas.

Otra desventaja es que quien publica el aviso no puede asegurar que las llamadas que se reciben son para clientes reales, es decir, muchas de las llamadas pueden ser de curiosos, personas que también están vendiendo en el sector y desean saber el precio de viviendas similares, o pueden ser personas a quienes su inmueble no les interesa después de conocer más detalles sobre el mismo.  Tenga presente que los avisos clasificados tienen una vida útil muy corta,  puede ser de unos pocos segundos o quizás lo que dure la vigencia de la publicación, un día o quizás tres.

La publicación en internet es sin lugar a dudas el mejor medio para promocionar su inmueble, tanto por precio como por efectividad.  En la red los propietarios pueden incluir precios, características de su inmueble, fotos y en algunos casos videos, todo a precios mucho más bajos que en otros medios.

 Las páginas web cuentan con buscadores avanzados que permiten a los interesados encontrar los inmuebles basados en sus necesidades y presupuesto.  Es por esta razón que la mayoría de las llamadas que reciben los propietarios son para concretar citas y muchas veces cerrar negocio, ya que conocen el inmueble y el sector en el que está ubicado.

A mayor cantidad de información que usted publique relacionada con su inmueble, mayor será la cantidad de clientes reales que lo contacten.  La puntualidad en los horarios es fundamental en esta clase de transacciones, ya que esto le da seriedad y mostrara respecto por el tiempo de su cliente.

Encumbrances: Easements, Restrictions and Liens

You can find 2 basic classifications of encumbrances:  

(1) the ones that have an effect on the title,  for example judgments,  mechanics' liens,  tax liens,  and mortgages,  to protect a debt or responsibility and (2) the ones have an effect on the physical condition of the property,  including restrictions,  easements,  and encroachments.  Note that all liens are encumbrances but that not all encumbrances are liens.

 For instance,  an easment is an encumbrance but not a lien.  In contrast,  delinquent properly taxes are considered encumbrances as well as liens. 

 General liens are those that attach to both a debtor's real and personal property.  Cases include judgments,  estate and inheritance taxes,  a state's corporate franchise tax,  and IRS liens.  Judgments are decrees issued by court order.  Court-ordered amounts owed by a debtor are known as money judgments.  Judgments are involuntary,  general liens because they attached to both a debtor's real and personal property.  Enforcing a judgment requires a of execution,  which a creditor gains from a sheriff's office directing the sheriff to seize and sell as much of the debtor's property as is required to pay off the judgment.  Following the sale the debtor obtains a satisfaction of judgment.

 Often there's a delay between the time a lawsuit is filed and a judgment.  If the lawsuit affects the debtor's real estate a special notice is recorded known as a lis pendens.  A lis pendens is not an actual lien but selves constructive notice of a probable future judgment and also establishing its priority in lien structure.  To prevent a debtor from conveying title to a properly involved in a lawsuit a creditor may seek a writ of attachment.  By this writ,  the courts retain custody of the property's title until the lawsuit is settled.  This sort of encumbrance is known as an involuntary,  specific lien.  Specific liens are the ones that attach to identified real estate property.  Cases include mortgage liens,  mechanics' liens,  propertytax liens,  vendor liens,  and special assessment liens.  Priority of liens establishes the order in which claims are collected.  Commonly,  the 1st to record has the 1st right of recovery.  However,  real estate taxes and special assessments have precedence over all other liens,  regardless of when there're recorded.  For reference,  note that a subordination agreement between lien holders may be used to change the priority order.

 Easements are the most typical form of encumbrance affecting the physical condition or use of property-a right to use the land of another for a specific purpose.  The 2 classes of easements are easements appurtenant and easements In gross.

 •            Easements appurtenant are said to "run with the land, " meaning there're immediately transferred to a buyer even though this isn't stated in the deed.  There are 2 tracts of land:  one receives the benefit of the easement (the dominant tenement or dominant estate),  the other the burden (the servient tenement or servient estate).

 •            Easements are best created by express grant in a deed of easement,  but they usually are created also by implied grant or reservation,  prescription,  condemnation,  necessity,  or dedication.

 •            Easements are permanent and irrevocable,  whereas a license is a personal,  revocable,  and nonassignable authorization to utilize the land of another.  What may look like legal access to a properly may turn out to be a mere license,  revocable at the will of the neighbor-checkfor recorded easement rights for ingress and egress.

 •            Other kinds of nonmonetary encumbrances are private restrictions (sometimes found in CC&Rs,  that is,  covenants,  conditions,  and restrictions,  a recorded document that runs with the land and binds future owners),  encroachments,  lateral support,  and party walls.  Public restrictions affecting the use of real properly are zoning,  building codes,  and variances.

 •            If a zoning ordinance and a deed restriction are in conflict,  the more strict often controls.

 • Private restrictions are available in restrictive covenants in a deed,  a mortgage,  or CC&Rs.  These restrictions can be terminated,  but only if all affected patties sign a quitclaim deed.

 The following key terms can provide you information of the next issues:

 •            Various types of easements,  including easements appurtenant,  in gross,  and prescriptive

 •            The creation and termination of easements

 •            Easements and license distinguished

 •            Restrictive covenants in deeds and leases

 •            Encumbrances affecting the title to real properly (tax and mortgage liens)

 KEY TERMS

 Ad valorem tax:  In Latin,  according to valve,  and explains the tax levied against a property.

 Adverse possession:  The continuous,  open,  hostile,  and adverse use of another's property with no authorization.  The statutory possession period varies from state to state and is factored into this involuntary transfer oftitle.  Adverse possession claims may be depending on either a claim of right or color of title.  A claim of right may occur when a father gifts a son the family farm and then,  several years later,  dies with no having transferred the title by deed.  The son's actual entry and possession (for the statutory time) ripened into title by adverse possession.  Color of title takes place when a title seems to be good but is not.  A good example is the conveyance oftitle by a forged deed.  By occupying the promises for a statutory period of time the possessor can certainly obtain legal title by claiming "color of title. " In most cases,  adverse possessors using a "color of title defense must have acted in good faith.

 Covenants and conditions:  Covenants are promises contained in contracts,  the breach of which would entitle an individual to damages.  Conditions,  on the other hand,  are contingencies,  qualifications,  or occurrences on which an estate or property right could be gained or lost.

 Declaration of restrictions:  A statement of all the covenants,  conditions,  and restrictions (CC&Rs) that affect a parcel of land.

 Easement:  A property interest that one person has in land owned by another that entitles the holder of the interest to limited use or enjoyment of the others land.

 Easement in gross:  The limited right of one person to use another's land (servient estate),  which right is not created for the benefit of any land owned by the owner of the easement;  that is,  there is no dominant estate,  as the easement attaches personally to the owner,  not to the land.

 Encroachment:  An unauthorized invasion or intrusion of a fixture or other real property wholly or partly on another's property,  thus decreasing the size and value of the invaded property.

 Encumbrance:  Any claim,  lien,  charge,  or liability attached to and binding on real property that may lessen the value of the property but will not necessarily prevent transfer of title.

 License:  Revocable authorization for the use of someone's property.  For example,  allowing a designated dayfor a friend to fish or hunt on someone's land.  A license is considered a privilege,  not a right.

 Mechanic's lien:  A statutory,  specific lien created in favor of laborers,  contractors,  and suppliers who have performed work or furnished material in the building,  renovation,  or repair of a building.

 Party wall:  A wall that is located on or at a boundary line between two adjoining parcels and is used or is intended to be used by the owners of both properties in the construction or maintenance of Improvements on their respective lots.

 Prescription:  The acquiring of a right in properly,  usually in the form of an intangible property right,  such as an easement or right-of-way,  by means of adverse use of properly that is continuous and uninterrupted for the prescriptive period.

 Restrictions:  Limitations on the use of property.  Private restrictions are created by means of restrictive covenants written into real property instruments such as deeds and leases.

 Restrictive covenant:  A private agreement,  usually contained in a deed,  that restricts the use and occupancy of real property.

 Running witlithe land:  Rights or covenants that bind or benefit successive owners of a property,  such as restrictive building covenants in a recorded deed that would affect all future owners of the property,  are said to run with the land.

 Special assessment:  A tax statutory levied against a property's owner for proposed improvements like street or sewer assessments.  In a condominium development,  assessing the co-owners cost for re-shingling a roof or re-surfacing a parking lot is also considered a special assessment.

 WRONG IDENTITY

 The next words tend to be confused with another.  Note the distinction in meaning of these mistaken identity words and phrases.

 Lienor/Lienee:  The creditor (lienor) has a lien on the property of the debtor (hence) to satisfy a claim or debt.

 Encroachment Encumbrance:  An encroachment is an unauthorized intrusion of one property onto another properly;  it is anencumbrance on both properties until court action or agreement resolves the issue.

 Easement appurtenant/Easement in gross:  Aneasement appurtenant benefits and runs with the land,  whereas an easement in gross does not benefit any land.  It is personal to the owner (e. g.,  utility company);  there is no dominant estate (see below).

 Dominant estate/Servient estate:  The dominant estate is the property benefited by the easement;  the servient estate is the properly burdened or subject to the easement.

 Easement/license:  An easement is a permanent right in properly,  whereas a license,  which is not an interest in real property,  is a temporary right to use that may be revoked at anytime