Quiero vender mi inmueble, por donde empiezo?

Poder encontrar un cliente interesado en su inmueble, que tenga el dinero en efectivo y que además este dispuesto a pagar el precio justo, no es una tarea fácil, es más, es algo que no se consigue de un momento a otro, es un proceso que puede tomarle algo de tiempo.

Por esta razón, el proceso de conseguir el cliente y la correspondiente negociación, pueden tomarle días hasta meses.  Con el objetivo de lograr que este periodo de tiempo sea el menor posible, la mejor opción es conseguir un agente inmobiliario que se especialice en fina raíz.  Si usted toma esta decisión, el proceso dará inicio desde el momento en el que usted firme el correspondiente documento de consignación de su inmueble, a partir de ese momento el agente inmobiliario se encargara de conseguir el cliente, efectuar la negociación de acuerdo con lo acordado con usted, y además lo asesora en los trámites relacionados con la transacción.

Indiscutiblemente durante el proceso de venta de un inmueble, el propietario debe destinar parte de su tiempo a mostrar el inmueble, dejando a un lado su vida diaria, es por esta razón que un agente inmobiliario resulta siendo la mejor opción, ya que usted no volverá a perder tiempo contactando a los posibles compradores, respondiendo llamadas, ni atendiendo visitas de curiosos que no tienen los medios suficientes ni la intención de hacer negocio con usted.

Una de las ventajas de los agentes inmobiliarios es que el pago de los honorarios no se realiza de manera anticipada, es decir, el pago por las funciones realizadas se efectuara el momento que el que se venda el inmueble, y será un porcentaje sobre el valor de la venta, el cual es pactado por las partes con anterioridad.

Si usted decide vender su inmueble sin contratar a terceros para ello...

Vender un inmueble por su cuenta no es imposible, simplemente debe contar con el tiempo necesario y el dinero disponible para el proceso de difusión en medios de comunicación masivos como prensa e internet.  El proceso de difusión consiste en diseñar y llevar a cabo una estrategia de publicidad del bien y sus expectativas económicas.

Algunas de las herramientas que usted puede utilizar para desarrollar su campaña de ventas son las siguientes:

El precio que usted fije por su inmueble es determinante en el éxito de conseguir un comprador rápidamente o por el contrario tardar más de lo deseado.  Un precio muy alto lograra sin duda que los interesados eliminen su inmueble dentro de las opciones que poseen, fácilmente podrán comparar el precio establecido por usted, con el precio de inmuebles similares ubicados en el mismo sector y desechar lo que menos les convenga.

 Consulte los reglamentos (si aplican) de su propiedad para verificar si es posible ubicar avisos de venta en un lugar visible hacia el exterior de su inmueble.  En este aviso debe indicar los datos necesarios para que el interesado lo pueda contactar fácilmente.

 Recomiende a la mayor cantidad de sus contactos, ya sean familiares, amigos o compañeros de trabajo, que si saben de una persona que esté interesada en su inmueble, se lo comuniquen tan pronto como sea posible.

 Avisos clasificados en medios de amplia circulación son una excelente alternativa, basta con llamar y cargar el valor a una tarjeta de crédito o a un recibo público, para que su inmueble sea visto por cientos de posibles compradores.

 Los avisos en fines de semana son muy efectivos, pero lamentablemente por su alto costo, los anunciantes acostumbran no incluir una buena descripción del inmueble, por tal razón el porcentaje de llamadas que se reciben es alto pero después de recibir información mas detallada, las citas que se concretan para visitar el inmueble son pocas.

Otra desventaja es que quien publica el aviso no puede asegurar que las llamadas que se reciben son para clientes reales, es decir, muchas de las llamadas pueden ser de curiosos, personas que también están vendiendo en el sector y desean saber el precio de viviendas similares, o pueden ser personas a quienes su inmueble no les interesa después de conocer más detalles sobre el mismo.  Tenga presente que los avisos clasificados tienen una vida útil muy corta,  puede ser de unos pocos segundos o quizás lo que dure la vigencia de la publicación, un día o quizás tres.

La publicación en internet es sin lugar a dudas el mejor medio para promocionar su inmueble, tanto por precio como por efectividad.  En la red los propietarios pueden incluir precios, características de su inmueble, fotos y en algunos casos videos, todo a precios mucho más bajos que en otros medios.

 Las páginas web cuentan con buscadores avanzados que permiten a los interesados encontrar los inmuebles basados en sus necesidades y presupuesto.  Es por esta razón que la mayoría de las llamadas que reciben los propietarios son para concretar citas y muchas veces cerrar negocio, ya que conocen el inmueble y el sector en el que está ubicado.

A mayor cantidad de información que usted publique relacionada con su inmueble, mayor será la cantidad de clientes reales que lo contacten.  La puntualidad en los horarios es fundamental en esta clase de transacciones, ya que esto le da seriedad y mostrara respecto por el tiempo de su cliente.

Encumbrances: Easements, Restrictions and Liens

You can find 2 basic classifications of encumbrances:  

(1) the ones that have an effect on the title,  for example judgments,  mechanics' liens,  tax liens,  and mortgages,  to protect a debt or responsibility and (2) the ones have an effect on the physical condition of the property,  including restrictions,  easements,  and encroachments.  Note that all liens are encumbrances but that not all encumbrances are liens.

 For instance,  an easment is an encumbrance but not a lien.  In contrast,  delinquent properly taxes are considered encumbrances as well as liens. 

 General liens are those that attach to both a debtor's real and personal property.  Cases include judgments,  estate and inheritance taxes,  a state's corporate franchise tax,  and IRS liens.  Judgments are decrees issued by court order.  Court-ordered amounts owed by a debtor are known as money judgments.  Judgments are involuntary,  general liens because they attached to both a debtor's real and personal property.  Enforcing a judgment requires a of execution,  which a creditor gains from a sheriff's office directing the sheriff to seize and sell as much of the debtor's property as is required to pay off the judgment.  Following the sale the debtor obtains a satisfaction of judgment.

 Often there's a delay between the time a lawsuit is filed and a judgment.  If the lawsuit affects the debtor's real estate a special notice is recorded known as a lis pendens.  A lis pendens is not an actual lien but selves constructive notice of a probable future judgment and also establishing its priority in lien structure.  To prevent a debtor from conveying title to a properly involved in a lawsuit a creditor may seek a writ of attachment.  By this writ,  the courts retain custody of the property's title until the lawsuit is settled.  This sort of encumbrance is known as an involuntary,  specific lien.  Specific liens are the ones that attach to identified real estate property.  Cases include mortgage liens,  mechanics' liens,  propertytax liens,  vendor liens,  and special assessment liens.  Priority of liens establishes the order in which claims are collected.  Commonly,  the 1st to record has the 1st right of recovery.  However,  real estate taxes and special assessments have precedence over all other liens,  regardless of when there're recorded.  For reference,  note that a subordination agreement between lien holders may be used to change the priority order.

 Easements are the most typical form of encumbrance affecting the physical condition or use of property-a right to use the land of another for a specific purpose.  The 2 classes of easements are easements appurtenant and easements In gross.

 •            Easements appurtenant are said to "run with the land, " meaning there're immediately transferred to a buyer even though this isn't stated in the deed.  There are 2 tracts of land:  one receives the benefit of the easement (the dominant tenement or dominant estate),  the other the burden (the servient tenement or servient estate).

 •            Easements are best created by express grant in a deed of easement,  but they usually are created also by implied grant or reservation,  prescription,  condemnation,  necessity,  or dedication.

 •            Easements are permanent and irrevocable,  whereas a license is a personal,  revocable,  and nonassignable authorization to utilize the land of another.  What may look like legal access to a properly may turn out to be a mere license,  revocable at the will of the neighbor-checkfor recorded easement rights for ingress and egress.

 •            Other kinds of nonmonetary encumbrances are private restrictions (sometimes found in CC&Rs,  that is,  covenants,  conditions,  and restrictions,  a recorded document that runs with the land and binds future owners),  encroachments,  lateral support,  and party walls.  Public restrictions affecting the use of real properly are zoning,  building codes,  and variances.

 •            If a zoning ordinance and a deed restriction are in conflict,  the more strict often controls.

 • Private restrictions are available in restrictive covenants in a deed,  a mortgage,  or CC&Rs.  These restrictions can be terminated,  but only if all affected patties sign a quitclaim deed.

 The following key terms can provide you information of the next issues:

 •            Various types of easements,  including easements appurtenant,  in gross,  and prescriptive

 •            The creation and termination of easements

 •            Easements and license distinguished

 •            Restrictive covenants in deeds and leases

 •            Encumbrances affecting the title to real properly (tax and mortgage liens)

 KEY TERMS

 Ad valorem tax:  In Latin,  according to valve,  and explains the tax levied against a property.

 Adverse possession:  The continuous,  open,  hostile,  and adverse use of another's property with no authorization.  The statutory possession period varies from state to state and is factored into this involuntary transfer oftitle.  Adverse possession claims may be depending on either a claim of right or color of title.  A claim of right may occur when a father gifts a son the family farm and then,  several years later,  dies with no having transferred the title by deed.  The son's actual entry and possession (for the statutory time) ripened into title by adverse possession.  Color of title takes place when a title seems to be good but is not.  A good example is the conveyance oftitle by a forged deed.  By occupying the promises for a statutory period of time the possessor can certainly obtain legal title by claiming "color of title. " In most cases,  adverse possessors using a "color of title defense must have acted in good faith.

 Covenants and conditions:  Covenants are promises contained in contracts,  the breach of which would entitle an individual to damages.  Conditions,  on the other hand,  are contingencies,  qualifications,  or occurrences on which an estate or property right could be gained or lost.

 Declaration of restrictions:  A statement of all the covenants,  conditions,  and restrictions (CC&Rs) that affect a parcel of land.

 Easement:  A property interest that one person has in land owned by another that entitles the holder of the interest to limited use or enjoyment of the others land.

 Easement in gross:  The limited right of one person to use another's land (servient estate),  which right is not created for the benefit of any land owned by the owner of the easement;  that is,  there is no dominant estate,  as the easement attaches personally to the owner,  not to the land.

 Encroachment:  An unauthorized invasion or intrusion of a fixture or other real property wholly or partly on another's property,  thus decreasing the size and value of the invaded property.

 Encumbrance:  Any claim,  lien,  charge,  or liability attached to and binding on real property that may lessen the value of the property but will not necessarily prevent transfer of title.

 License:  Revocable authorization for the use of someone's property.  For example,  allowing a designated dayfor a friend to fish or hunt on someone's land.  A license is considered a privilege,  not a right.

 Mechanic's lien:  A statutory,  specific lien created in favor of laborers,  contractors,  and suppliers who have performed work or furnished material in the building,  renovation,  or repair of a building.

 Party wall:  A wall that is located on or at a boundary line between two adjoining parcels and is used or is intended to be used by the owners of both properties in the construction or maintenance of Improvements on their respective lots.

 Prescription:  The acquiring of a right in properly,  usually in the form of an intangible property right,  such as an easement or right-of-way,  by means of adverse use of properly that is continuous and uninterrupted for the prescriptive period.

 Restrictions:  Limitations on the use of property.  Private restrictions are created by means of restrictive covenants written into real property instruments such as deeds and leases.

 Restrictive covenant:  A private agreement,  usually contained in a deed,  that restricts the use and occupancy of real property.

 Running witlithe land:  Rights or covenants that bind or benefit successive owners of a property,  such as restrictive building covenants in a recorded deed that would affect all future owners of the property,  are said to run with the land.

 Special assessment:  A tax statutory levied against a property's owner for proposed improvements like street or sewer assessments.  In a condominium development,  assessing the co-owners cost for re-shingling a roof or re-surfacing a parking lot is also considered a special assessment.

 WRONG IDENTITY

 The next words tend to be confused with another.  Note the distinction in meaning of these mistaken identity words and phrases.

 Lienor/Lienee:  The creditor (lienor) has a lien on the property of the debtor (hence) to satisfy a claim or debt.

 Encroachment Encumbrance:  An encroachment is an unauthorized intrusion of one property onto another properly;  it is anencumbrance on both properties until court action or agreement resolves the issue.

 Easement appurtenant/Easement in gross:  Aneasement appurtenant benefits and runs with the land,  whereas an easement in gross does not benefit any land.  It is personal to the owner (e. g.,  utility company);  there is no dominant estate (see below).

 Dominant estate/Servient estate:  The dominant estate is the property benefited by the easement;  the servient estate is the properly burdened or subject to the easement.

 Easement/license:  An easement is a permanent right in properly,  whereas a license,  which is not an interest in real property,  is a temporary right to use that may be revoked at anytime